房地产会计学术委员会每日速递

2022年9月28日   星期三

【宏观视野】

21解读｜1.2万元抵扣上限从何而来？国常会明确个人养老金制度税收优惠政策框架 释放三大信号

作为个人养老金制度最为关键，也是投资者最为关注的税收政策框架明确。9月27日，新华社消息显示，国务院常务会议确定对政策支持、商业化运营的个人养老金予以税收优惠，满足多样化需求。会议指出，发展政策支持、商业化运营的个人养老金，是对基本养老保险的补充，有利于更好满足群众多样化需求、提升保障水平。会议决定，对政策支持、商业化运营的个人养老金实行个人所得税优惠：对缴费者按每年12000元的限额予以税前扣除，投资收益暂不征税，领取收入的实际税负由7.5%降为3%。政策实施追溯到今年1月1日。从上述信息可以看到关于个人养老金税收政策的三大信号：一是，个人养老金制度税收模式为EET模式，即在个人养老金金融产品购买阶段、资金运用阶段免税，在领取阶段征税；同时还可以抵扣个人所得税，上限暂定为1.2万元。二是，EET模式在个税递延养老保险试点中就有应用，为避免试点效果不及预期，会议决定将领取收入的实际税负由7.5%降为3%，这将吸引更多投资者购买个人养老金金融产品。三是，政策实施追溯到今年1月1日，这意味个人养老金制度实施细则以及各项配套细则有望加速落地，大概率也会在年底前出台试点。

【金融资讯】

增信工具，能否为房地产注入“强心针”？

报告要点：房企现金流不断恶化下，以信用保护工具、全额担保为代表的融资增信措施出台，融资增信有何特点，能否解决房企现金流问题？详细梳理，供参考。融资增信有何特点？解决经营稳健、但面临现金压制的示范房企融资问题。伴随房企融资环境的显著恶化，多项融资利好政策出台，其中增信相关措施明显加强。2021年以来，银行房地产行业不良贷款率快速爬升、信用债逾约本金显著增长，房企融资难度加大。5月部委明确表态支持房企合理性融资需求，随后专项借款、降低贷款利率、增信工具等措施相继落地。融资增信方面，5月示范房企开始使用信用保护工具发债、8月中债增表示为民营房企发债提供全额担保。融资增信的操作对象集中在过往经营稳健、但当前现金流承压的房企。目前融资增信工具适用于碧桂园、龙湖、旭辉等6家民营示范房企，示范房企普遍具有经营稳健、杠杆较低的特点，比如2014-2017年，龙湖资产负债率仅从72.9%提升至73.3%，某出险房企从76%提升至85%；但行业信用风险加大下，示范房企也面临现金流压制，平均现金流由去年上半年的