房地产会计学术委员会每日速递

2022年9月28日   星期三

【宏观视野】

21解读｜1.2万元抵扣上限从何而来？国常会明确个人养老金制度税收优惠政策框架 释放三大信号

作为个人养老金制度最为关键，也是投资者最为关注的税收政策框架明确。9月27日，新华社消息显示，国务院常务会议确定对政策支持、商业化运营的个人养老金予以税收优惠，满足多样化需求。会议指出，发展政策支持、商业化运营的个人养老金，是对基本养老保险的补充，有利于更好满足群众多样化需求、提升保障水平。会议决定，对政策支持、商业化运营的个人养老金实行个人所得税优惠：对缴费者按每年12000元的限额予以税前扣除，投资收益暂不征税，领取收入的实际税负由7.5%降为3%。政策实施追溯到今年1月1日。从上述信息可以看到关于个人养老金税收政策的三大信号：一是，个人养老金制度税收模式为EET模式，即在个人养老金金融产品购买阶段、资金运用阶段免税，在领取阶段征税；同时还可以抵扣个人所得税，上限暂定为1.2万元。二是，EET模式在个税递延养老保险试点中就有应用，为避免试点效果不及预期，会议决定将领取收入的实际税负由7.5%降为3%，这将吸引更多投资者购买个人养老金金融产品。三是，政策实施追溯到今年1月1日，这意味个人养老金制度实施细则以及各项配套细则有望加速落地，大概率也会在年底前出台试点。

【金融资讯】

增信工具，能否为房地产注入“强心针”？

报告要点：房企现金流不断恶化下，以信用保护工具、全额担保为代表的融资增信措施出台，融资增信有何特点，能否解决房企现金流问题？详细梳理，供参考。融资增信有何特点？解决经营稳健、但面临现金压制的示范房企融资问题。伴随房企融资环境的显著恶化，多项融资利好政策出台，其中增信相关措施明显加强。2021年以来，银行房地产行业不良贷款率快速爬升、信用债逾约本金显著增长，房企融资难度加大。5月部委明确表态支持房企合理性融资需求，随后专项借款、降低贷款利率、增信工具等措施相继落地。融资增信方面，5月示范房企开始使用信用保护工具发债、8月中债增表示为民营房企发债提供全额担保。融资增信的操作对象集中在过往经营稳健、但当前现金流承压的房企。目前融资增信工具适用于碧桂园、龙湖、旭辉等6家民营示范房企，示范房企普遍具有经营稳健、杠杆较低的特点，比如2014-2017年，龙湖资产负债率仅从72.9%提升至73.3%，某出险房企从76%提升至85%；但行业信用风险加大下，示范房企也面临现金流压制，平均现金流由去年上半年的44亿元回落至今年的-116亿元。

鲁政委：扩大内需的核心在于房地产，要让地产循环畅通起来

60s要点速读：1、扩大内需要让地产循环畅通起来，内需有很多方面，核心和重点在于地产。一是对改善性需求的释放还是有很大的空间，二是让价格机制恢复弹性。2、房地产的中长周期确实已经来临，也不会以人的意志为转移。我们如何面对增量角度没了地产的经济？这里涉及到两点，一是做好房地产由一级市场向二级市场变化，一级市场是钢筋水泥盖房子，二级市场是房屋的租赁流转修缮，这部分中国市场还没有完全形成。3、8月份数据总体略超市场预期。消费回升，汽车起到巨大的作用，汽车刺激既带动消费，又带动工业增加值，还带动了投资。

【地产要闻】

四川资阳：实行公积金家庭代际间互助 鼓励货币补偿安置方式

9月26日，四川省资阳市住房和城乡建设局等8部门印发《促进房地产市场平稳发展健康发展政策措施》，涉及公积金贷款、首付比例、降税降费等13条措施。观点新媒体获悉，《措施》提出，实施住房公积金阶段性缓缴。受疫情影响的企业，可按规定申请缓缴住房公积金，到期后补缴。在此期间，缴存职工正常提取和申请住房公积金贷款，不受缓缴影响。受疫情影响的缴存人，不能正常偿还住房公积金贷款的，不作逾期处理，不纳入征信记录。此外，资阳市实行公积金家庭代际间互助，即"一人购房，全家帮"。缴存职工在资阳市行政区域内购买自住住房，可申请提取父母或子女住房公积金用于支付购房款；缴存职工与父母或子女在资阳市行政区域内共同购买自住住房，申请住房公积金贷款的，不受缴存职工占该共同购买房屋产权份额的限制。

上海第三批集中供地收官：总成绩1054亿，龙湖落子、象屿再扩储

 9月27日下午，随着龙湖以15.4亿元、溢价率7.54%拿下松江新城广富林社区地块，历时三天的上海2022年第三批集中供地正式落下了帷幕。据了解，上海本轮集中供地共推出了35宗涉宅地（含4幅城中村地块），涉及浦东新区、静安区、徐汇区、普陀区、闵行区等12个行政区，总出让面积约184.87万平方米，总起拍价达1030.5亿元，分别于9月23日、9月26日、9月27日竞价出让。根据最终结果显示，35宗地块均成功出让，合计揽金1053.8亿元，创下了上海集中供地以来的新高，整体溢价率约2.26%。冷热分化与央国企拿地纵观上海第三批集中供地，成交结果依旧呈现出冷热分化的情况。据悉，35宗地块中，一共11宗地块溢价成交，包含8宗进入了一次书面报价环节的地块。

【各地动态】

境外债权人等不及了 华夏幸福遭清盘呈请背后的新重组方案

过去两年，地产行业每况愈下，一个又一个房企在轰鸣声中接连倒下。在此背景下，债务置换、展期、重组成为投资人不得不接受的事实。然而，近期境外债权人们似乎有点等不及了。据媒体消息，近日华夏幸福部分美元债投资人表示，将在香港法院发起对华夏幸福境外主体的清盘呈请，并要求公司撤销其提出的重组支持协议，与持有人展开协商并提供充足的资料及尽调条件。针对上述情况，有熟悉华夏幸福的相关人士对观点新媒体表示，估计是境外债权人对重组方案不太满意。当然，清盘呈请并不代表债权人能够成功对公司进行清盘，但倘若成功清盘，将会对华夏幸福的生产经营、资产处置变现造成直接影响。犹如在高空中走钢丝绳，稍不留神便会再次跌入谷底。正在重筑高墙、修复信心的华夏幸福，恐怕也禁不住又一次的打击。

中国建筑303.5亿获八个重大项目 中建二局117亿投资上海项目

9月27日，中国建筑股份有限公司发布公告，公司近期获得八个重大项目，项目总金额303.5亿元，占公司2021年度经审计营业收入的1.6%。据观点新媒体了解，上述重大项目包括两个基础设施项目和六个房屋建设项目。其中，基础设施项目分别为广东揭阳揭东区玉湖镇978MW生态农业与光伏旅游项目工程总承包(EPC)项目、新建上海至南通铁路太仓至四团段站前及相关工程HTZQⅡ-6标段，项目金额为43.5亿元、29.9亿元。

【海外风向】

北溪天然气管道事件首张现场图片传回！多方指向蓄意袭击

随着连接俄罗斯与德国的“北溪1号”和“北溪2号”天然气管道在过去24小时内接连发生3起罕见大型泄漏事件，涉及此事件的各方均认为该事件很可能不是单纯的机械故障。先简单概述下事情：欧洲当地时间周一晚间，两根天然气管道内的压力先后出现骤降，随后丹麦海事部门首先报告“北溪2号”天然气管道疑似出现“大规模泄漏”。随后瑞典海事部门也在周二确认，“北溪1号”天然气管道在该国与丹麦的专属经济区内出现泄漏，并发布海事警告。三起泄漏事件均位于丹麦博恩霍尔姆岛附近。虽然各方均表示“泄漏状况很严重”，但直到挪威国防军发回现场一手报道后，世人才得以一览事件真容。在F-16战斗机发现海面出现异样并传回照片后，挪威海军出动舰船和直升机进一步对异常情况展开监视。