房地产会计学术委员会每日速递

2022年11月8日   星期二

【宏观视野】

养老金巨变？新规后怎么交？交多少？怎么领？一文讲透

个人养老金，事关每个人的养老。这件大事儿，国家一直在紧锣密鼓的张罗，咱也要密切关注。11月4号，相关部委一口气发布了三个跟个人养老金相关的新规，至此，个人养老金制度框架已基本成型，大家关注的很多问题，也有了明确的说法。猫妹先帮大家捋一捋个人养老金制度的时间线。2022年4月国务院办公厅印发《关于推动个人养老金发展的意见》。2022年9月26国务院常务会议确定对政策支持、商业化运营的个人养老金予以税收优惠，满足多样化需求。2022年9月29银保监会发布《关于促进保险公司参与个人养老金制度有关事项的通知（征求意见稿）》。2022年11月4日人社部、财政部、国家税务总局、银保监会、证监会5部门联合发布《个人养老金实施办法》；银保监会发布《商业银行和理财公司个人养老金业务管理暂行办法（征求意见稿）》；财政部、税务总局发布《关于个人养老金有关个人所得税政策的公告》。从时间表就可以看出，动作一个接一个，非常迅速，这也体现出，国家对个人养老金制度的重视程度。从侧面也能看出，养老问题到底有多紧迫。

【金融资讯】

引领反弹行情 公募加仓超配科创板 仍有加仓的空间

在业绩、资金等多重力量推动下，10月12日以来，科创板走出一波亮眼的反弹行情。19个交易日里，科创50指数最大涨幅超过20%，近30只科创板个股涨幅超过50%。基金三季报数据显示，公募三季度加仓并首次超配科创板，截至三季度末，配置比例达6.64%，较二季度末提升了1.8个百分点，创下历史新高。在基金经理眼中，当下是科创板投资的新起点。某基金经理表示，将从中挖掘符合产业政策发展方向、需求持续增长、行业空间较大、有独特竞争力的公司。引领反弹行情。从涨幅居前的个股看，麒麟信安10月28日上市，康希诺和微电生理-U均于8月上市，10月12日至11月7日，上述个股区间涨幅分别为236.46%、126.71%和96.05%。排名在其后的晶丰明源、纽威数控和聚辰股份区间涨幅均在70%以上，另有8只个股区间涨幅超过60%。从这批个股所属的行业看，覆盖了云计算、医疗器械、国产芯片、国产软件、北斗导航等“高含科量”方向。

调整持仓结构 明星基金经理加码高端制造

据上海证券报记者了解，最近多只基金的估算净值与实际净值出现偏差，这意味着基金经理或对持仓结构进行了调整。从最新调仓动向来看，高端制造领域受基金青睐。多只基金估算净值与实际净值现偏差进入四季度，基金年度排位赛进入冲刺阶段。对于基金经理而言，每年四季度都颇为关键，往往会加大调仓力度，希望保住既有收益优势或迎头赶上，从而争取较好排名。记者梳理发现，近期部分今年以来收益领先的基金估算净值与实际净值出现了较大偏差，这意味着基金经理或已对持仓结构进行了调整。以李崟管理的招商稳健平衡混合A为例，截至11月4日，该基金今年以来收益率为13.61%。从基金估算净值与实际净值比较来看，11月4日，该基金估算净值涨幅为2.21%，但实际净值上涨3.29%。无独有偶，杨超管理的金信转型创新成长混合基金今年以来收益率也接近10%。11月4日，该基金的估算净值涨幅为2.59%，但实际净值上涨3.42%。

【地产要闻】

海花岛拆楼风波正式落幕：39栋楼将改做这些用途

近日，儋州市人民政府发布了关于《儋州海花岛控制性详细规划优化调整》（以下简称《控规调整》）显示，在复议机关就海花岛39栋楼行政复议案，依法作出变更原拆除为没收的决定后，海花岛39栋楼的处置进程又迎来新进展。

根据《控规调整》，海花岛2号岛的2-14-1地块39栋楼将改变商品属性，已建未售楼栋全部由住宅调整为旅馆、商务金融、零售商业、餐饮用地混合经营；规划指标按照海南洋浦新英湾开发运营有限公司（为洋浦经济开发区管理委员会控股公司，以下简称洋浦新英湾）专项研究小组结果执行；用地性质以旅馆(85%)、商务金融用地(10%)为主，兼容2.5%的零售商业，2.5%餐饮用地。其中，租赁型住房和酒店式公寓共20栋，均属于商业-旅馆用地，少部分用于商务金融用地。调整前，用地性质为二类住宅用地；调整后，用地性质旅馆商务金融混合，兼容少量零售商业和餐饮，容积率下调0.06，其他规划指标不变。

地产秋招缩水：应届生涌向央国企，销售岗学历“卷”到985硕士

地产行业调整以来的第二场秋招，在悄无声息中展开。“行业龙头今年都没看到大面积的宣讲会，就几家头部央企比如中海、华润、招商还有能力宣传，一些民营房企自己都想离开房地产，不会大规模地招毕业生了”，猎头行业资深从业者、自媒体地产一品塘合伙人说道。作为一个周期性行业，过去的房地产也经历过起起落落，即便处于低谷时期，往年在秋招市场上，不少学生仍能够满载而归，但今年尤为不同。“来我们学校的房企我知道有中信建和、万科和华侨城，更多的是施工单位，岗位和数量都减少了”，一所211大学的2023届本科毕业生傅敏思（化名）告诉时代财经，“压力大的，我投了十几家，拒绝了一个施工单位的offer ，其它都在面试当中”。寒意并非傅思敏的个人感受。从事地产圈校园招聘的人力资源公司校园好地产表示，与2022届秋招相比，2023届的招聘需求出现较大幅度的收缩，“主要是今年开启校招的企业数量压缩了近一半，国企、央企和少量的民企还在持续招人，招聘的主流房企约四十家”。

【各地动态】

外资开始“抄底”房地产，释放什么信号？

在国内房地产市场调整探底、市场情绪低迷之际，外资却“瞄准”这一时机，加速进入中国房地产市场。日前，根据中指研究院报告梳理，截至2022年9月，贝莱德、大和房屋、易商红木、铁狮门、凯德、博枫等外资在国内房地产市场加速进场，从抄底北上广深写字楼扩大到商业地产、长租公寓、工业与物流地产、城市更新、数据中心等项目类型。与此同时，部分外资也在积极收购中国房企债券或股票。市场分析认为，得益于政策的持续优化，中国房地产市场持续复苏，这在很大程度上提振了外资“逆势”布局的信心。未来，随着宏观政策不断落地、部分房企风险有效化解，房地产市场逐步触底企稳可期。外资逆势抄底。境外资本正在进入中国房地产市场逆势抄底。10月24日，高盛资产管理和森瑶中国共同宣布，双方已成立合资公司，首期投资约6.75亿美元用于在中国收购、开发和运营一线城市及周边核心城市的新型工业、物流、冷链等新基建项目，首批合作的种子项目为4个位于大上海地区的新基建项目，共计24万平方米。

拆解房企最难三季度｜半数陷入亏损 地产彻底告别“暴利”

开栏的话：龙湖遭遇黑色8月，旭辉10月债务违约，加之上坤、金科等接连告急，在刚刚过去的三季度，一系列看似利好落下后，房企不但没有收获预期之内的金九银十，反而遭遇了史上最难的三季度。因为港交所不强制披露三季报，北京商报记者选取A股已经披露的30余家房企三季报，以及追溯港股半年报以及近期的各种信息，我们试图拆解出房企在三季度到底经历了什么？房地产行业进入深度调整期，各大房企也正面临着利润"大缩水"的困境。2022年三季报披露后，北京商报记者梳理发现，A股已经披露三季报的30家房企中，2022年前三季度，超六成房企归母净利润录得负增长，有近一半房企为净亏损状态。其中，"招保万金"元老级的利润表现也不尽如人意。万科前三季度归母净利润同比增长2.17%、金地集团同比微增0.83%，保利发展则同比下降3.61%、招商蛇口更是同比下降53.44%。毫无意外，出险房企阳光城、蓝光发展等交出最差三季报成绩单。

【海外风向】

美国中期选举，如何影响股债汇？

美国2022年中期选举将于当地时间11月8日星期二举行。本次选举不仅是拜登政府的期中考，也是2024年总统大选的前哨战。目前市场预期共和党将至少赢得众议院的控制权。华尔街排名第一策略分析师、摩根士丹利的Michael Wilson认为，共和党的胜选将为美债收益率走低和美股上行提供了潜在的催化剂。若共和党人“大获全胜”可能会大大增加财政支出被冻结及史高预算赤字下调的可能性，从而推动10年期美国国债上涨，进而维持股市的攀升势头。值得注意的是，本次选举中大批共和党参选人都获得了前总统特朗普的背书。如果共和党在选举中大胜，或预示市场在未来两年将面临更多的政治不确定性。